LEGGE FINANZIARIA 2007 MISURE FISCALI D’INTERESSE PER IL SETTORE EDILE

“Determinazione del “valore normale” degli immobili ai fini dell’accertamento Iva, imposta di registro e imposte sul reddito (art.1, c. 307) Come noto, l’art.35, commi 2-4 e 23 bis, del D.L. 223/2006, convertito con modificazioni nella legge 248/2006, ha previsto la possibilità di procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito, nell’ipotesi in cui venga accertato che il valore di trasferimento di beni immobili si discosti dal “valore normale”degli stessi, intendendosi per tale il prezzo, o corrispettivo, mediamente praticato per beni della stessa specie (art.14 del D.P.R. 633/1972 e art.9, comma 3, del D.P.R. 917/1986). Inoltre, é stato ulteriormente previsto che, nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il “valore normale”non possa essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Contestualmente, é stata abrogata la disposizione (prevista dall’art.15, D.L. 41/1995, convertito nella legge 85/1995), in base alla quale, per le cessioni di fabbricati classificati o classificabili nei gruppi A, B e C soggette ad Iva, gli uffici non potevano procedere alla rettifica del corrispettivo dichiarato nell’atto, se lo stesso fosse indicato in misura non inferiore al valore catastale. Al riguardo, l’intervento dell’ANCE ha evidenziato come l’assenza di qualsiasi riferimento oggettivo, per la determinazione del “valore normale” degli immobili oggetto di trasferimento, crei una pericolosa incertezza nel sistema, non fornendo agli operatori del settore, né strumenti per una valutazione preventiva delle operazioni da porre in essere, né adeguate forme di tutela in sede di un eventuale successivo contenzioso con gli uffici verificatori. Accogliendo le istanze dell’ANCE, l’art.1, comma 307, della legge 296/2006 rinvia ad uno specifico provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate l’individuazione periodica dei criteri utili alla determinazione del “valore normale”dei fabbricati, ai fini dell’accertamento nell’ambito dell’IVA, dell’imposta di registro e delle imposte dirette. 2. Interventi sul nuovo regime Iva/registro delle cessioni e locazioni immobiliari (art.1, c.292 e 330-331) La legge 296/2006, all’art.1, commi 330- 331, interviene anche sul nuovo regime IVA/Registro delle locazioni e cessioni immobiliari introdotto dalla legge 248/2006, accogliendo le proposte dell’ANCE circa la necessità di mantenere il regime IVAquantomeno per le abitazioni locate e cedute nell’ambito di programmi di edilizia convenzionata. La medesima legge (art.1, comma 292), inoltre, introduce a livello normativo una disciplina transitoria per i contratti di locazione e di cessione stipulati tra il 4 luglio ed il 12 agosto 2006, ossia in vigenza delle originarie disposizioni del D.L. 223/2006, che non hanno poi trovato definitiva conferma nella relativa legge di conversione 248/2006. 2.1 Assoggettamento ad IVA delle locazioni e cessioni di abitazioni in edilizia convenzionata Viene previsto l’assoggettamento ad IVA di: - locazioni di abitazioni effettuate: • nell’ambito di piani di edilizia abitativa convenzionata; • da parte delle imprese che le hanno costruite o che vi hanno eseguito interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia od urbanistica; • entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori; • a condizione che il contratto abbia durata non inferiore a 4 anni. Per queste é prevista l’applicazione dell’IVA al 10%. - cessioni di fabbricati abitativi effettuate: • dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia od urbanistica; • anche oltre 4 anni dall’ultimazione dei lavori; • a condizione che entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, le abitazioni siano state locate per un periodo non inferiore a 4 anni, in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata. 3. Proroga delle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie (art.1, c.387-388) L’art.1, comma 387, della legge 296/2006 prevede la proroga per il 2007, per una quota pari al 36% delle spese sostenute, nel limite di 48.000 Euro per unità immobiliare: - della detrazione IRPEF del 36%, in relazione alle spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio abitativo esistente, sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2007; - dell’applicazione dell’ aliquota IVA ridotta al 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sugli immobili abitativi, fatturate dal 1° gennaio 2007. A pena di decadenza dalle agevolazioni, il successivo comma 388 della medesima legge conferma l’obbligo di indicazione in fattura del costo della manodopera utilizzata nell’intervento agevolato, come già previsto, per la detrazione del 36%, dall’art. 35, commi 19-20 della legge 248/2006. Da evidenziare che tale obbligo viene esteso, per le fatture emesse dal 1° gennaio 2007, anche ai fini dell’applicazione dell’IVA ridotta al 10% per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle abitazioni. La disposizione non prevede, invece, la proroga del 36% per l’acquisto delle abitazioni poste all’interno di edifici integralmente ristrutturati dalle imprese, che comunque risulta applicabile per i rogiti stipulati entro il 30 giugno 2007 e sempreché i lavori di integrale ristrutturazione del fabbricato siano stati ultimati entro il 31 dicembre 2006. 4. Agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici (art.1, c.344-352) Viene riconosciuta ai contribuenti una detrazione d’imposta lorda del 55%, da ripartire in 3 quote annuali, in relazione alle spese documentate e sostenute entro il 31 dicembre 2007 per: • interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti che consentano un risparmio di fabbisogno energetico primario annuo per la climatizzazione invernale almeno del 20% rispetto a valori riportati nell’Allegato C, numero 1), Tabella 1, annesso al D.Lgs. 192/2005, per un valore massimo della detrazione di 100.000 Euro; • interventi su edifici esistenti, parti di edifici o singole unità immobiliari riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti) e finestre comprensive di infissi, per un valore massimo della detrazione di 60.000 Euro, a condizione che siano rispettati specifici requisiti di trasmittanza termica, riportati nella Tabella 3 allegata alla stessa legge Finanziaria 2007; • interventi di installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università, per un valore massimo della detrazione di 60.000 Euro; • interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, per un valore massimo della detrazione di 30.000 Euro. La legge296/2006 (art.1, comma 348) rinvia, tra l’altro, alle stesse modalità di applicazione dell’agevolazione fiscale per le ristrutturazioni delle abitazioni (cd 36%), ferma restando l’emanazione entro il 28 febbraio 2007 di un decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze che detti le specifiche disposizioni attuative delle nuove agevolazioni. In ogni caso, viene previsto che il riconoscimento del nuovo beneficio sia vincolato al rispetto di due ulteriori condizioni: 1. l’asseverazione dell’intervento da parte di un tecnico abilitato, che risponde civilmente e penalmente della stessa; 2. l’acquisizione da parte del contribuente della certificazione energetica dell’edificio, di cui all’art.6 del D.Lgs. 192/2005 qualora introdotta dalla Regione o dall’Ente locale, ovvero, negli altri casi, di un “attestato di qualificazione energetica” dell’edificio, predisposto ed asseverato da un professionista abilitato. Le spese per la certificazione energetica, o per l’attestato, rientrano tra le spese detraibili. Contestualmente, viene stabilito, per interventi di realizzazione di nuovi edifici o complessi di edifici: 1. di volumetria complessiva superiore ai 10.000 metri cubi, 2. avviati entro il 31 dicembre 2007 e terminati nei 3 anni successivi, 3. che consentano un risparmio di fabbisogno energetico primario annuo per metro quadro almeno del 50%, un contributo del 55% degli extra costi sostenuti per il raggiungimento di tale ultimo obiettivo, incluse le spese di progettazione (art.1, comma 351)”.